​¿Cuánto cuesta construir una casa? Precios en 2018

12.03.2018

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A día de hoy, mucha gente se plantea ¿qué es mejor, construirse una casa nueva desde cero, o comprar una vivienda ya construida, nueva o de segunda mano?

Antes de hablar de precios hay que puntualizar algunas diferencias según la opción que elijamos. Construirse una vivienda desde cero tiene muchas ventajas, pero si queremos vivir en el centro de una gran ciudad será algo complicado de conseguir.

En la actualidad, el parque de vivienda nueva libre se sitúa en España en torno a las 340.000 viviendas. Parecen muchas, pero no están bien repartidas, en Madrid por ejemplo solo un 16% de todas las viviendas disponibles a la venta son nuevas, de ellas, no todas cumplirán con nuestros gustos y necesidades.

La vivienda de segunda mano tiene el inconveniente de que suele necesitar una reforma o rehabilitación, muchas veces integral. Desde el punto ecológico es mejor reformar o rehabilitar que construir de cero, pero adaptar una vivienda no siempre es tarea fácil, sobre todo si buscamos que tenga los mismos servicios y garantías que una vivienda nueva.

Por otro lado, si nos construimos nuestra propia casa, esta estará hecha a nuestra medida, teniendo en cuenta todas nuestras necesidades, y estará actualizada desde el punto de vista técnico.

Con esto llegamos a la conclusión de que construir una vivienda nueva puede ser una buena opción. De hecho, actualmente hay en torno a 63.100 viviendas nuevas en construcción en España pero ¿cuánto cuesta?

1. El precio del solar

Empecemos por el solar. Tanto si queremos construir un bloque de viviendas, como si queremos construir una vivienda unifamiliar, lo primero que debemos tener en cuenta es que necesitaremos un solar urbanizable (calificado por el Ayuntamiento como suelo urbano). Un dato importante que debemos comprobar es la edificabilidad de ese solar, es decir ¿cómo de grande es la casa que podré construir en ese solar? Hay veces que un solar pequeño puede ser suficiente para albergar una gran vivienda o bloque de viviendas (tendrá una edificabilidad elevada) otras veces necesitaremos un solar muy grande para construir una vivienda de tamaño estándar (su edificabilidad será baja).

En el primer trimestre de 2017, el coste medio del suelo urbano en España se situaba en los 167,48 €/m2. Pero, en este mismo trimestre, si miramos el coste medio en la Comunidad de Madrid, este se situaba en 296,46 €/m2, una cifra que, a su vez, dista de los 344 €/m2 del primer trimestre de 2016 (supone una reducción del precio del 14%). En las Islas Baleares nos encontramos con el suelo urbano a 266,25 €/m2 en el primer trimestre de 2017. Esto sirve para hacerse una idea de lo que puede variar el precio del terreno de un punto a otro de nuestro país e incluso de un año para otro. En general, si nos alejamos de las zonas urbanas y turísticas, el precio baja.

Ante todo, antes de realizar la compra, es muy recomendable acudir al Ayuntamiento y al Registro de la Propiedad correspondientes para comprobar la situación de la parcela que nos interesa desde el punto de vista urbanístico ¿se puede construir todo lo que necesitamos? y por si tiene algún tipo de carga.

Una vez vistos estos datos, suponiendo que nos queremos comprar una parcela de suelo urbano de 500 m2 en Madrid (algo que nos saldría más barato a día de hoy que hace un año), esta nos supondría un coste de en torno a 148.230 €.

2. Los honorarios de los arquitectos y otros técnicos

El siguiente paso es encargar a un estudio de arquitectura el diseño de nuestra vivienda. Generalmente, los estudios de arquitectura calculamos nuestros honorarios en base a los metros cuadrados de vivienda que se van a construir, así como según la complejidad del proyecto. Los honorarios de los arquitectos son libres, lo que quiere decir que podemos encontrar importantes diferencias entre unos y otros. Como en muchas otras situaciones, es posible que lo más barato nos acabe saliendo caro, pero tampoco la opción más cara tiene por qué ser la mejor.

Si suponemos que vamos a construir una vivienda unifamiliar aislada (un chalet o casa de campo) de 150 m2, los honorarios del arquitecto completos (desde los primeros estudios hasta la finalización de las obras y entrega de la vivienda) deberían estar en torno a los 12.000 – 14.000 €. Este proyecto irá acompañado de un presupuesto de ejecución material de la obra que nos servirá para estimar el coste de la construcción.

En paralelo a la contratación del estudio de arquitectura, debemos prever que será necesaria la realización, por parte de los propios arquitectos o de una empresa especializada, de un estudio topográfico y geotécnico. Este estudio sirve para conocer la morfología, la composición y la resistencia de nuestro terreno. Una vivienda tiene un peso considerable y lo transmite al terreno, debemos saber qué hay debajo de nuestra casa para evitar que en el futuro le salgan grietas o tenga problemas aún mayores (inundaciones, inclinaciones, roturas, etc.).

El coste de las pruebas y redacción del estudio topográfico-geotécnico se encuentra de media alrededor de los 1.500 €. Los resultados del estudio permitirán a los arquitectos determinar el tipo de cimentación más adecuada para la futura vivienda.

Por último, están los honorarios de la dirección de ejecución de la obra, el actual ingeniero de la edificación (antes arquitecto técnico o aparejador) que, aunque son libres, suelen estar en torno al 4% del precio de ejecución material de la obra.

3. El precio de la construcción

A continuación, una vez que los arquitectos han diseñado y elaborado el proyecto, debemos pedir oferta a diferentes constructoras para la ejecución de las obras. Aunque pueda resultar extraño, en los últimos años el coste de ejecución material de las obras realizadas en España ha ascendido. En parte posiblemente debido a que se dejaron de construir viviendas de calidad media, pero la construcción de viviendas de lujo apenas se resintió durante la crisis. Así, mientras que en plena burbuja de 2006, el precio medio de la construcción de edificios residenciales estaba en 365,64 €/m2, en enero de 2017 este precio se sitúa en 598,86 €/m2. Esto no quiere decir que construir sea mucho más caro, puede significar que en la actualidad la calidad media de las construcciones residenciales es mayor que en 2006 (aparte de que han pasado ya 11 años).

Para nuestro cálculo usaremos un dato más concreto: el precio medio en Madrid para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en el año 2016 fue de 552,33 €/m2 con calidades medias. A esta cifra debemos añadirle de media un 19%, por gastos generales y beneficio industrial de la empresa constructora, con lo que se queda en 657,27 €/m2. Así, para la vivienda que teníamos proyectada de 150 m2, el coste de construcción o ejecución material sería de 98.590,50 € aproximadamente.

En este punto hay que tener en cuenta un tema al que ya hemos hecho referencia, las calidades. La variación del coste de ejecución material puede variar mucho según los acabados y calidades que tengamos pensados para nuestra vivienda. Es un tema que merece la pena tratar con los arquitectos detenidamente, ya que nos puede suponer un buen ahorro respecto a la media o un buen incremento del presupuesto. En este caso estamos planteando una hipótesis con los precios medios, lo que equivale también a unas calidades medias. El equipo de arquitectos es el que mejor te sabrá asesorar sobre en qué partidas puedes ahorrar y en cuales es mejor no hacerlo.

5. El precio de los permisos urbanísticos y tasas

De nuevo, en paralelo a la solicitud de ofertas a las constructoras, será necesario solicitar licencia al Ayuntamiento, trámite del que también se suelen encargar los arquitectos. La licencia supone el pago de una serie de tasas al inicio de las obras y en su finalización, algunas de las cuales son fijas y otras son un porcentaje del coste de ejecución material de las obras. En el caso de Madrid, la licencia será el 4% del presupuesto de ejecución material, la tasa por prestación de servicios urbanísticos se sitúa en Madrid para una vivienda de estas características en 1.011,70 €, por último, la licencia de primera ocupación, que supone un 1% del presupuesto de ejecución material. Para la obra que estamos estudiando esto supondría un coste de en torno a 5.154,17 € (estos porcentajes y tasas varían de una comunidad a otra).

6. El precio total aproximado

Así, ya podemos llegar a una conclusión sobre el coste que tendría la construcción de una vivienda unifamiliar de 150 m2 en una parcela de 500 m2 en la Comunidad de Madrid, con acabados y calidades medias. Según los anteriores cálculos, el coste total ascendería a 272.558,65 € (incluidas licencias y tasas urbanísticas en Madrid). Precio en el que estaría incluido todo excepto los impuestos y trámites notariales. El IVA de la ejecución material es el 10%, el de los arquitectos y demás técnicos del 21% y, para la compra del solar, según el caso, podemos estar obligados a pagar IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Teniendo en cuenta que en el primer trimestre de 2017 el precio medio de la vivienda nueva en la Comunidad de Madrid se encuentra en los 2.556 €/m2, una vivienda nueva de 150 m2 nos supondría un desembolso medio de 383.400 € sin IVA. Comparando este dato con el coste de construcción de una vivienda nueva, es posible que convertirnos en autopromotores, con la ventaja de construirnos una casa totalmente a nuestra medida, sea una buena opción. Al menos en el caso de una gran ciudad como Madrid y siempre que no nos importe vivir un poco alejados del centro urbano.

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